不動産投資が有益となる条件
過去にも何度か不動産投資については言及したことがありますが、改めて言っておくと私は賃貸派を名乗っている以上、人の住まいのお世話をする不動産賃貸業は肯定しています。
が、私が積極的に不動産投資をやろうとしないのにはそれなりの理由があるからです。
ここではその理由と、どういう条件がそろえば不動産投資が"アリ"になるかを書いてみます。
まず私が不動産投資に手を出さない理由ですが、答えはシンプルで「出口が不明瞭すぎるから」です。
出口とは投資の終わり、つまり不動産を手放すときのことです。
不動産を購入して人に貸すといくらかの期間は家賃収入を得られて良い思いができるかもしれませんが、建物は劣化するので必ず修繕費という維持費がかかります。そしてその先には建物の寿命があるのでそれまでに売るなり建て直すなりする必要があります。
それらの費用と家賃収入を比べて十分な利益を得られるのかどうかというところを考えないといけないのですが、大抵の人は
「家賃収入だけで月○十万円！」とうかれたり
「頃合いを見て売っぱらえばOK」と安易に考えてしまっています。
月にいくら入ってくるかという数字になんの意味もないし、自分がいらなくなった物件を買いたいという人がなぜ現れると思えるのか不思議でなりません。
たとえ数十年家賃収入で良い思いができても、最後の最後で不動産という負債を抱えて終わることになっては全く意味が無いのです。
というわけで、不動産投資を打算的に始める人の多くは出口まできちんと考えていないし、きちんと考えるとあまりうまみのない投資であることがわかります。
しかし、不動産賃貸業という仕事が現実で成り立っているのも事実です。
では、仮にどういう条件がそろえばうまみがありそうでしょうか。
手を出さない理由から考えるとわかるかと思いますが、「出口を考えなくても良い場合」はうまみがありそうです。
それはつまりどういう場合かというと、3つあります。
ひとつは、代々受け継いでいる土地である場合。
この場合は、親族という逃げない出口が存在するので、もはや必然的に不動産投資をすることになります。投資というよりは、家業という感じです。
もうひとつは、独り身であること。つまり、次世代を無視する場合。
とりあえず家賃収入をしばらく得て、維持費や建物の寿命で首が回らなくなったら白旗をあげるということができるからです。
自己破産しても迷惑がかかる人がいなければ、出口戦略がないことはそれほどリスクではないと言えるでしょう。
3つめは、自分で処分する能力があること。
例えば、修繕はひと通り自分でできるので継続ができなくなるほど維持費を必要としないとか、建物の寿命が来る前、または来たときに引き取ってくれるツテを初めから持っているとか。いわばインサイダー取引ですね。まぁ不動産にインサイダーという概念はないので、それができるに越したことはありません。
ツテがないとしても、その地域にとても詳しくて「絶対に将来売り抜けられる」という根拠のある確信を持っているという場合も少ないですがあるでしょう。
このぐらいですね。つまり、3つ中2つは不動産屋さんにお世話になる必要がないのです。不動産屋さんにお世話してもらう＝不動産屋さんのビジネスに乗せられているということですから当然と言えば当然ですが。
というのが、不動産投資への持論です。
今後の社会情勢を考えると特にこれからは持ち家よりも賃貸需要が増えるでしょうから、その人たちに快適な住まいを提供するという役割を果たす不動産賃貸業は意義のある仕事だと思いますよ。